Quỹ đầu tư bất động sản REIT

Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) – Kiến thức từ A đến Z

Bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính để sở hữu một tài sản bất động sản. Vì vậy, các nhà đầu tư cá nhân nhỏ sẽ lựa chọn quỹ REITs để đầu tư vào bất động sản. Điều đặc biệt là, chứng chỉ quỹ REITs đang trở thành một cơ hội đầu tư mới hấp dẫn trong lĩnh vực bất động sản.

Bài viết này khá dài, các bạn hãy dành chút thời gian ra để đọc hết nội dung bài viết để hiểu rõ hơn về mô hình và cách thức hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản REITs.

Giới thiệu về quỹ đầu tư bất động sản REITs

1. Khái niệm và mục đích của quỹ REITs

REITs (Real Estate Investment Trusts) là một loại hình đầu tư vào bất động sản được tổ chức dưới dạng một quỹ đầu tư chứng khoán. Mục đích của REITs là để huy động vốn và đầu tư vào các tài sản bất động sản, từ đó tạo ra thu nhập cho các nhà đầu tư.

2. Các loại quỹ đầu tư bất động sản REITs

Hiện nay, có hai loại REITs chính: REITs được niêm yết trên sàn chứng khoán và REITs không niêm yết. REITs được niêm yết trên sàn chứng khoán có thể được mua bán như một cổ phiếu thông thường, trong khi REITs không niêm yết thường được bán qua các công ty quản lý tài sản hoặc các sàn giao dịch OTC.

Cơ hội đầu tư mới trong lĩnh vực bất động sản với chứng chỉ quỹ REITs

1. Tăng trưởng của thị trường REITs

Thị trường REITs đang phát triển mạnh mẽ trên toàn cầu, đặc biệt là ở các nước có nền kinh tế phát triển như Mỹ, Canada, Úc và Châu Âu. Trong năm 2021, thị trường REITs của Mỹ đã đạt mức tăng trưởng 8%, trong khi thị trường chứng khoán chung chỉ tăng trưởng 1,5%.

Điều này cho thấy rằng, đầu tư vào REITs có thể mang lại lợi nhuận cao hơn so với đầu tư vào chứng khoán. Đương nhiên là tính con số trung bình chứ không thể tính cụ thể vào một năm uptrend nào đó của thị trường cổ phiếu.

2. Sự đa dạng hóa đầu tư

Với chứng chỉ quỹ REITs, các nhà đầu tư có thể đầu tư vào nhiều loại bất động sản khác nhau như trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp, bệnh viện, trường học, nhà ở và cả khu du lịch. Điều này giúp cho các nhà đầu tư có thể đa dạng hóa đầu tư và giảm thiểu rủi ro trong việc đầu tư vào một loại tài sản bất động sản cụ thể.

3. Tiềm năng lợi nhuận cao

Một trong những lợi ích của đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs là khả năng tạo ra lợi nhuận cao. Thường thì, các quỹ REITs sẽ trả cổ tức hàng năm cho các nhà đầu tư và mức lợi nhuận này có thể cao hơn so với lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản thông thường

Một số quỹ đầu tư bất động sản hiện nay ở Việt Nam cam kết sẽ chi trả 90% lợi nhuận có được bằng cổ tức cho nhà đầu tư.

4. Dễ dàng giao dịch và thanh khoản cao

Chứng chỉ quỹ REITs được niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán, giúp cho các nhà đầu tư có thể mua bán chúng dễ dàng. Điều này giúp cho các nhà đầu tư có thể kiểm soát tốt hơn các khoản đầu tư của mình và có thể tùy chỉnh các khoản đầu tư theo tình hình thị trường.

5. Khả năng đầu tư với số tiền nhỏ

Đầu tư vào bất động sản thông thường đòi hỏi các nhà đầu tư phải có số tiền lớn để mua các tài sản bất động sản. Tuy nhiên, với chứng chỉ quỹ REITs, các nhà đầu tư có thể đầu tư với số tiền nhỏ hơn, từ vài triệu đồng đến vài chục triệu đồng. Phần còn lại sẽ đến từ những nhà đầu tư khác, góp gió thành bão và đội ngũ quản lý sẽ đi đầu tư.

Chứng chỉ quỹ REITs sinh lời từ đâu?

Chứng chỉ quỹ REITs sinh lời chủ yếu từ việc đầu tư vào các tài sản bất động sản, chẳng hạn như các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ cho thuê và các khu công nghiệp. Quỹ REITs sẽ mua các tài sản này và cho thuê lại để thu được tiền thuê hoặc bán chúng để kiếm lời.

Đối với các tài sản được cho thuê, các nhà đầu tư sẽ nhận được lợi nhuận từ tiền thuê trực tiếp. Tuy nhiên, các quỹ REITs còn có thể sử dụng các phương pháp tài chính khác để tăng lợi nhuận cho các nhà đầu tư, chẳng hạn như vay tiền để đầu tư vào các tài sản bất động sản mới hoặc tham gia vào các dự án phát triển bất động sản.

Ngoài ra, quỹ REITs còn có thể có lợi nhuận từ việc tăng giá trị tài sản bất động sản theo thời gian. Khi giá trị của tài sản bất động sản tăng lên, giá trị của chứng chỉ quỹ REITs cũng tăng theo và các nhà đầu tư có thể bán chúng để kiếm lời.

Một điểm quan trọng khác là, quỹ REITs phải trả lợi tức cho các nhà đầu tư theo chu kỳ, tương tự như các quỹ đầu tư khác. Lợi tức này được trả từ thu nhập cho thuê và các khoản thu khác của quỹ, và thường có mức trả lợi nhuận ổn định hơn so với các loại tài sản khác.

Khi đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs, nhà đầu tư sẽ tốn những loại phí nào?

Khi đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs, nhà đầu tư sẽ tốn một số loại phí nhất định. Sau đây là những loại phí thường gặp khi đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs:

  • Phí quản lý quỹ: Đây là khoản phí được quỹ REITs thu từ những khoản đầu tư của nhà đầu tư để chi trả cho các hoạt động quản lý quỹ, bao gồm chi phí vận hành quỹ, chi phí phân tích và nghiên cứu thị trường, chi phí tư vấn và hỗ trợ đầu tư.
  • Phí giao dịch: Đây là khoản phí mà nhà đầu tư phải trả khi mua hoặc bán chứng chỉ quỹ REITs. Phí này thường được tính dưới dạng phần trăm của giá trị giao dịch và thường không quá cao.
  • Phí cơ cấu lại: Đây là khoản phí được tính khi quỹ REITs cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình, chẳng hạn như bán hoặc mua thêm các tài sản bất động sản. Khoản phí này có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu tư trong ngắn hạn, tuy nhiên, nếu các quyết định cơ cấu lại đúng đắn, thì chúng có thể giúp tăng lợi nhuận trong dài hạn.
  • Phí đình chỉ giao dịch: Đây là khoản phí mà nhà đầu tư phải trả khi muốn bán chứng chỉ quỹ REITs trong khoảng thời gian đình chỉ giao dịch do các sự kiện đặc biệt, chẳng hạn như sự kiện phát hành chứng chỉ quỹ mới hoặc sự kiện tái cơ cấu của quỹ.
  • Phí thực thi lệnh: Đây là khoản phí mà nhà đầu tư phải trả khi muốn thực hiện các lệnh giao dịch, chẳng hạn như lệnh mua hoặc bán chứng chỉ quỹ REITs. Phí này sẽ phụ thuộc vào loại lệnh và nơi thực hiện lệnh.

Tất cả các khoản phí trên đều ảnh hưởng đến lợi nhuận cuối cùng của nhà đầu tư khi đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs. Vì vậy, nhà đầu tư nên đọc kỹ thông tin về các khoản phí này trước khi quyết định đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs để có được cái nhìn tổng quan về chi phí đầu tư của mình và lợi nhuận kỳ vọng.

Ngoài các khoản phí trên, nhà đầu tư cũng nên chú ý đến các khoản phí khác, chẳng hạn như phí quản lý rủi ro, phí bảo hiểm và phí lưu ký (vì quỹ đầu tư bất động có đầu tư một phần vào cổ phiếu bất động sản, tùy vào bảng cáo bạch  của quỹ). Một số quỹ REITs có thể thu một số khoản phí khác nhau tùy thuộc vào cách hoạt động của chúng, vì vậy nhà đầu tư cần phải đọc kỹ tài liệu cung cấp để biết chính xác các khoản phí cụ thể. Ở đây thì mình đề cập đến các loại phí tiêu chuẩn trên thị trường quốc tế, đương nhiên là mỗi quỹ họ sẽ có cách tính khác nhau. Có quỹ thì có thu cái này những miễn phí cái kia, đại loại như thế.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên lưu ý rằng, các khoản phí trên thường không được tính vào giá trị của chứng chỉ quỹ REITs, mà sẽ được trừ ra từ lợi nhuận thu được từ đầu tư của quỹ. Do đó, nhà đầu tư cần phải tính toán tổng chi phí đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs trước khi quyết định đầu tư.

Nhà đầu tư đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs sẽ nhận lợi nhuận như thế nào?

REIT sinh lợi nhuận như thế nào?
REIT sinh lợi nhuận như thế nào?

Nhà đầu tư đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs có thể nhận lợi nhuận từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm:

  • Lợi nhuận từ tiền thuê: Quỹ REITs sẽ thuê bất động sản của mình cho các khách hàng, và từ đó thu được tiền thuê. Lợi nhuận từ tiền thuê sẽ được phân phối đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ sở hữu của họ trong quỹ.
  • Tăng giá trị tài sản: Giá trị của bất động sản có thể tăng lên trong thời gian, đặc biệt là khi thị trường bất động sản đang phát triển. Khi giá trị tài sản tăng lên, giá trị của chứng chỉ quỹ REITs cũng sẽ tăng lên, và nhà đầu tư có thể bán chứng chỉ quỹ REITs để thu lợi nhuận từ việc tăng giá trị này.
  • Lợi nhuận từ bán tài sản: Quỹ REITs cũng có thể bán bất động sản của mình để thu về lợi nhuận. Lợi nhuận từ việc bán tài sản sẽ được phân phối cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ sở hữu của họ trong quỹ.
  • Cổ tức: Nhiều quỹ REITs cũng trả cổ tức cho các nhà đầu tư của họ. Cổ tức này được phân phối đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ sở hữu của họ trong quỹ. Điều này có thể tạo ra dòng tiền tài chính đều đặn cho nhà đầu tư, cổ tức này có thể bằng tiền hoặc bằng chứng chỉ quỹ tùy vào quyết định thông qua của Đại hội đồng cổ đông.

Đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs có khi nào bị lỗ không?

Tất nhiên, đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs cũng có thể bị lỗ, và điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như:

  • Sự thay đổi của thị trường bất động sản: Giá trị của bất động sản có thể giảm trong một thị trường bất động sản suy thoái, và khi đó, giá trị của chứng chỉ quỹ REITs cũng có thể giảm.
  • Năng suất cho thuê thấp: Nếu quỹ REITs không thể tìm được khách hàng để thuê bất động sản của mình hoặc thu được mức giá thuê thấp, lợi nhuận của quỹ cũng sẽ giảm, và giá trị của chứng chỉ quỹ REITs cũng có thể giảm.
  • Các rủi ro pháp lý: Các rủi ro pháp lý, chẳng hạn như các tranh chấp pháp lý hoặc việc quỹ không tuân thủ các quy định pháp luật có thể dẫn đến giảm giá trị của chứng chỉ quỹ REITs.
  • Sự thay đổi của lãi suất: Sự thay đổi của lãi suất có thể ảnh hưởng đến giá trị của chứng chỉ quỹ REITs, đặc biệt là khi lãi suất tăng lên, giá trị của chứng chỉ quỹ REITs cũng có thể giảm.

Do đó, nhà đầu tư cần phải đánh giá kỹ càng trước khi đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs, đồng thời cần cân nhắc đến các rủi ro có thể xảy ra và có kế hoạch để giảm thiểu các rủi ro này.

Những thách thức của quỹ REITs phải đối diện là gì?

Mặc dù có nhiều lợi ích đối với các nhà đầu tư, nhưng quỹ REITs cũng phải đối mặt với một số thách thức như sau:

  • Đối mặt với rủi ro thị trường: Giá trị của quỹ REITs phụ thuộc vào thị trường bất động sản, do đó, nếu thị trường bất động sản suy thoái, giá trị của quỹ REITs có thể giảm.
  • Quản lý tài sản và cho thuê bất động sản: Một phần lợi nhuận của quỹ REITs phụ thuộc vào khả năng quản lý tài sản và cho thuê bất động sản của nó. Nếu quỹ REITs không thể tìm được khách hàng để thuê bất động sản hoặc thu được mức giá thuê thấp, lợi nhuận của quỹ cũng sẽ giảm.
  • Tìm kiếm cơ hội đầu tư: Quỹ REITs cần phải tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới để tăng cường lợi nhuận. Tuy nhiên, điều này có thể đòi hỏi quỹ REITs phải đối mặt với các rủi ro và khó khăn trong việc tìm kiếm các cơ hội đầu tư phù hợp.
  • Đối mặt với rủi ro liên quan đến lãi suất: Quỹ REITs phải đối mặt với rủi ro liên quan đến thay đổi lãi suất. Khi lãi suất tăng lên, giá trị của quỹ REITs có thể giảm.
  • Thách thức về pháp lý: Quỹ REITs cần phải tuân thủ các quy định pháp luật và các quy tắc của các sở giao dịch chứng khoán nơi chúng được niêm yết. Một số quy định pháp lý mới cũng có thể ảnh hưởng đến việc hoạt động của quỹ REITs.
  • Thách thức về định giá: Định giá của quỹ REITs phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, và có thể khó khăn để định giá chính xác quỹ REITs, đặc biệt là khi thị trường bất động sản bị tác động bởi nhiều yếu tố bên ngoài.

Những điều cần lưu ý khi đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs

  • Tìm hiểu kỹ về quỹ REITs trước khi đầu tư

Các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về quỹ REITs trước khi quyết định đầu tư. Có thể tìm hiểu thông tin về quỹ REITs từ các trang web chuyên về đầu tư, các nhà môi giới chứng khoán hoặc từ các chuyên gia đầu tư.

  • Xác định mục tiêu đầu tư và rủi ro

Trước khi đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs, các nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu đầu tư và mức độ rủi ro mà họ có thể chấp nhận. Điều này giúp các nhà đầu tư có thể lựa chọn quỹ REITs phù hợp với mục tiêu và tình hình tài chính của mình.

  • Tìm hiểu kỹ về quản lý quỹ REITs

Quản lý quỹ REITs đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình đầu tư. Các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về quản lý quỹ REITs, đánh giá kỹ năng và kinh nghiệm của các nhà quản lý quỹ.

  • Tình hình thị trường bất động sản

Tình hình thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng đến mức độ lợi nhuận của các quỹ REITs. Các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về tình hình thị trường bất động sản để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

  • Đánh giá mức phí mà nhà đầu tư phải chịu.

Các quỹ REITs thường sẽ thu phí quản lý và phí giao dịch. Các nhà đầu tư cần đánh giá kỹ mức phí này để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

Tốt nhất là nhà đầu tư nên dành thời gian ra để đọc và hiểu về Bản cáo bạch và Điều lệ quỹ. Quỹ nào cũng có công bố cái này, tài liệu này hơi dày, có thể lên đến hơn 100 trang. Tuy nhiên, đọc cái này là điều cực kỳ cần thiết.

Ở Việt Nam đã có quỹ REITs nào chưa?

Tại Việt Nam, mô hình hoạt động REITs đã được pháp luật công nhận từ năm 2014 thông qua Luật Đầu tư vào Bất động sản. Theo luật Việt Nam quy định thì các REITs phải được niêm yết trên sàn chứng khoán và tối thiểu 75% tài sản phải được đầu tư vào bất động sản, còn lại có thể đầu tư vào các công cụ tài chính khác trên thị trường chứng khoán nhưng có ràng buộc giới hạn ở từng khoản mục.

Ở Việt Nam, hiện nay đã có một số quỹ REITs hoạt động trên thị trường. Tuy nhiên, chứng chỉ quỹ REITs ở Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và chưa phổ biến rộng rãi như ở một số nước khác, phần lớn vẫn hoạt động dưới hình thức Hợp đồng hợp tác kinh doanh chứ chưa thực sự niêm yết trên sàn chứng khoán.

Nếu nói một quỹ REITs bài bản thì chỉ có thể kể đến quỹ đầu tư bất động sản TCREIT của công ty chứng khoán thuộc Ngân hàng TMCP Kỹ Thương (Techcombank) chính thức đi vào hoạt động vào năm 22017. Các bạn có thể tìm hiểu về quỹ này: Tại đây

Ngoài ra thì vào ngày 6/10/2022, Công ty Cổ phần Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC) do ông Phạm Nhật Vượng là cổ đông chính với 90% trong tổng 18.000 tỷ đồng vốn điều lệ cùng với các cổ đông khác trong đó có Vinhomes đã được thành lập. Mô hình hoạt động của VMI JSC cũng tương tự như REITs nhưng hiện tại chưa mở rộng tiếp cận nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Tổng thể, quỹ REITs ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và còn nhiều tiềm năng để phát triển trong tương lai. Các quỹ REITs sẽ cung cấp cho nhà đầu tư Việt Nam một cơ hội mới để đầu tư vào bất động sản, tăng tính thanh khoản và đa dạng hóa các loại tài sản đầu tư của các nhà đầu tư.

Quỹ đầu tư bất động sản REIT
Quỹ đầu tư bất động sản REIT

Kết luận

Đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs là một trong những cơ hội đầu tư mới và tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản. Với nhiều lợi ích như đa dạng hóa đầu tư, tiềm năng lợi nhuận cao, dễ dàng giao dịch và khả năng đầu tư với số tiền nhỏ, chứng chỉ quỹ REITs đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm và lựa chọn.

Tuy nhiên, để đầu tư hiệu quả vào chứng chỉ quỹ REITs, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về quỹ REITs, xác định mục tiêu đầu tư và rủi ro, tìm hiểu kỹ về quản lý quỹ REITs, đánh giá tình hình thị trường bất động sản và đánh giá mức phí. Chỉ khi đã đánh giá kỹ càng các yếu tố này, các nhà đầu tư mới có thể đầu tư vào chứng chỉ quỹ REITs một cách an toàn và hiệu quả.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư chứng khoán tại Việt Nam. Rất mong là với những kiến thức mà mình chia sẻ có thể giúp được phần nào cho những nhà đầu tư mới.

Đăng ký
Notify of
guest

0 Bình luận
Inline Feedbacks
Xem tất cả bình luận